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 Minol
Wartung von Rauchwarnmeldern bleibt Sache der Vermieter
Neun Bundesl├Ąnder schreiben Rauchwarnmelder vor, drei davon haben die Wartungspflicht auf den Mieter ├╝bertragen. Minol-Autor Eberhard Wendel erk├Ąrt, was das bedeutet und warum nach wie vor der Eigent├╝mer haftet.

Leinfelden-Echterdingen, Juli 2011 - Die Erkenntnis, wie wichtig Rauchwarnmelder (RWM) f├╝r den Brandschutz in Wohnungen sind, setzt sich im sonst so sicherheitsbewussten Deutschland langsam, aber stetig durch. Weil der Brandschutz L├Ąndersache ist, hat jedes Bundesland seine eigene - oder noch keine - gesetzliche Regelung. Mittlerweile sind RWM f├╝r private Wohnr├Ąume in neun Bundesl├Ąndern vorgeschrieben. Als zehntes Bundesland kommt bald Niedersachsen hinzu; dort wird voraussichtlich 2012 ein entsprechendes Gesetz in Kraft treten. Die genaue Ausgestaltung dieser Pflicht unterscheidet sich jedoch von Land zu Land. Zum Beispiel gelten unterschiedliche Umsetzungsfristen - vom 31. Dezember 2009 in Mecklenburg-Vorpommern bis 31. Dezember 2015 in Bremen und Sachsen-Anhalt. In manchen L├Ąndern sind die Warnger├Ąte f├╝r alle Wohnungen, in anderen wie etwa dem Saarland nur f├╝r Neubauten verpflichtend. Wichtig ist auch die Zust├Ąndigkeit: F├╝r die Installation der Ger├Ąte ist in allen L├Ąndern mit RWM-Pflicht, ausgenommen Mecklenburg-Vorpommern, der Wohnungseigent├╝mer zust├Ąndig. Auch die j├Ąhrliche Wartung nach DIN 14676 ist dort Sache des Eigent├╝mers. Nur Schleswig-Holstein, Bremen und neuerdings auch Hessen haben die Wartungspflicht auf den "unmittelbaren Besitzer" und damit bei vermietetem Wohnraum auf den Mieter der Wohnung ├╝bertragen. In Hessen wurde die Landesbauordnung Ende 2010 sogar entsprechend ge├Ąndert (├änderungsgesetz zur HBauO ┬ž 13 Abs. 5 v. 25.11.2010). Im Wortlaut hei├čt es in den drei Bauordnungen: "Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigent├╝merinnen oder die Eigent├╝mer haben diese Verpflichtung ├╝bernommen."


Eigent├╝mer hat Verkehrssicherungspflicht
Auf den ersten Blick scheint diese Regelung die Wohnungswirtschaft zu entlasten. Tats├Ąchlich m├╝ssen in den drei L├Ąndern zun├Ąchst die Wohnungseigent├╝mer (Vermieter) entscheiden, ob sie die Wartung selbst durchf├╝hren, im eigenen Auftrag durchf├╝hren lassen oder dem Nutzer (Mieter) ├╝berlassen wollen. Doch selbst wenn ein Vermieter die Wartung an den Mieter delegiert, bedeutet das nicht, dass er von jeglicher Haftung freigestellt w├Ąre. Nach ┬ž 823 Abs.1 BGB ist f├╝r die Verkehrssicherung eines Geb├Ąudes ungeachtet dieser landesgesetzlichen Regelungen dessen Eigent├╝mer zust├Ąndig. Die "Haftung wegen Schutzgesetzverletzung" nach ┬ž 823 Abs.2 BGB, die landesrechtliche Regelungen wie die RWM-Pflicht als Schutzgesetz umfasst, trifft ebenfalls den Eigent├╝mer. "Wer installiert und das Eigentum an technischen Ger├Ąten h├Ąlt, muss nach allgemeinen zivilrechtlichen Grunds├Ątzen f├╝r deren Funktionssicherheit sorgen", erkl├Ąrt Norbert K├╝ster, Rechtsanwalt in Bonn. Nach Art. 31 Grundgesetz bricht Bundesrecht Landesrecht. Deshalb k├Ânnen die Haftungsregelungen im BGB nicht durch Landesrecht ausgehebelt werden. "Die Verantwortung der Mieter k├Ânne haftungsrechtlich allenfalls auf der sogenannten zweiten Stufe der Anspruchspr├╝fung, n├Ąmlich der Pr├╝fung des Mitverschuldens nach ┬ž 254 BGB, wirken. So verringert sich letztlich nur die H├Âhe des Haftungsanspruchs gegen den Eigent├╝mer."

Nicht jeder Mieter kann fachgerecht warten
Das hei├čt: Wenn ein Rauchwarnmelder, der nicht oder schlecht gewartet wurde, im Brandfall versagt, haftet trotz der landesgesetzlichen Neuregelungen der Eigent├╝mer f├╝r den entstandenen Schaden. Den Mieter kann h├Âchstens ein Mitverschulden treffen, falls er seine Wartungspflicht vernachl├Ąssigt hat. Die Folge w├Ąre dann zwar, dass der Eigent├╝mer weniger Schadenersatz zahlen m├╝sste. Doch selbst das d├╝rfte nur selten eintreten: Es gibt n├Ąmlich Mieter, die eine fachgerechte Wartung aus k├Ârperlichen oder anderen Gr├╝nden gar nicht leisten k├Ânnen und werden. Einem solchen Mieter gegen├╝ber m├╝sste der Vermieter die Wartung auf jeden Fall selbst wahrnehmen und k├Ânnte einen Ersatzanspruch nicht unter Hinweis auf dessen eigenes Vers├Ąumnis auch nur teilweise aushebeln. Wie die Funktionspr├╝fung aussehen muss, ist in der DIN 14676 genau geregelt. Sie umfasst eine Alarmpr├╝fung - dabei wird kurz Probealarm ausgel├Âst, um die Funktionsbereitschaft des Melders zu testen - und eine Sichtpr├╝fung: Der Melder muss noch richtig und an der richtigen Stelle befestigt sein und darf weder ├╝bermalt oder -tapeziert, verschmutzt oder besch├Ądigt sein: Staub, Flusen oder Farbreste k├Ânnen die Raucheintritts├Âffnung und damit die Rauchdetektion blockieren.

Im Schadensfall kommt es auf Nachweise an
In der Praxis ist kaum nachpr├╝fbar, ob und wie gut ein Mieter diese Funktionspr├╝fung tats├Ąchlich erbringt. "Die in Schleswig-Holstein, Bremen und Hessen eingef├╝hrte Wartungsregel bewirkt rechtlich zugunsten der Vermieter fast nichts. Selbst wenn Eigent├╝mer die Wartung vom Mieter wahrnehmen lassen, bleiben ihre ├╝blichen Sorgfaltspflichten bei der ├ťberw├Ąlzung von Aufgaben wie sonst im Mietrecht, beispielsweise der Kehrpflicht, bestehen", zieht Norbert K├╝ster Bilanz. Auf der sicheren Seite sind Eigent├╝mer, wenn sie den Einbau und die j├Ąhrliche Funktionspr├╝fung der RWM an ein ausgewiesenes Fachunternehmen delegieren. Die Monteure von Minol sind daf├╝r geschult, normgerecht zu montieren, relevante Verschmutzungen und Besch├Ądigungen zu erkennen, die Ger├Ąte bei Bedarf zu reinigen oder auszutauschen. Rauchwarnmelder geh├Âren mindestens in Schlafr├Ąume, Kinderzimmer und in den Flur. Deshalb achtet Minol auch darauf, ob sich die Nutzung der R├Ąume ver├Ąndert hat und zus├Ątzliche Melder n├Âtig sind. Im Idealfall l├Ąsst sich der RWM-Service mit der Jahresablesung des W├Ąrmeverbrauchs kombinieren, damit die Bewohner f├╝r beide Leistungen nur einen Termin frei halten m├╝ssen. Die Kosten der Rauchwarnmelder-Wartung sind Betriebskosten im Sinne des ┬ž 2 Nr. 17 BetrKV und somit grunds├Ątzlich umlagef├Ąhig. Wichtig ist f├╝r Eigent├╝mer auch, dass Minol die Wartung der Rauchwarnmelder l├╝ckenlos dokumentiert - das kann im Haftungsfall entscheidend sein.

Quelle: Communication Consultants GmbH
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