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 Streitpunkt
Wohnungs├╝bergabe
Was beim Auszug aus der Wohnung zu beachten ist

Steht der Auszug aus der Mietwohnung an, ist die Wohnungs├╝bergabe f├╝r Mieter und Vermieter meist ein spannender Termin: Wurde die Wohnung korrekt renoviert, wer zahlt die Kratzer im Parkett und wer ist f├╝r den Fleck im Teppichboden verantwortlich? Konfliktstoff ist oft reichlich vorhanden, schlie├člich geht es auch immer um die R├╝ckzahlung der Mietkaution. Wie Mieter den ├ťbergabetermin gelassener ├╝berstehen, wei├č die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Ist der Mieter aus der Wohnung ausgezogen und wurden die R├Ąume, falls laut Mietvertrag erforderlich, fachm├Ąnnisch renoviert, steht als N├Ąchstes ein ├ťbergabetermin mit dem Vermieter an. "F├╝r dieses Treffen m├╝ssen alle Zimmer, inklusive Keller, Speicher und Garage, vollst├Ąndig leerger├Ąumt sein", erl├Ąutert Christine Lewetz, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.


Vor der Wohnungs├╝bergabe

Nicht nur s├Ąmtliche M├Âbel m├╝ssen aus der Wohnung geschafft worden sein - auch alles, was der Mieter nachtr├Ąglich eingebaut hat, ist zu entfernen, zum Beispiel Einbauk├╝che, Balkonverkleidung, Markisen oder der selbst verlegte Teppichboden. Dabei sollte der Mieter sehr sorgf├Ąltig vorgehen: Beim Herausrei├čen des Teppichs m├╝ssen beispielsweise auch s├Ąmtliche Klebereste und -streifen beseitigt werden (AG K├Âln, Az. 212 C 239/00)! Denn: Der Vermieter hat Anspruch auf Wiederherstellung des urspr├╝nglichen Zustandes der Wohnung. Beseitigt werden m├╝ssen grunds├Ątzlich auch Einbauten, denen der Vermieter beim Einzug ausdr├╝cklich zugestimmt hat. Abweichende mietvertragliche Vereinbarungen sind jedoch m├Âglich.

Waren bestimmte Gegenst├Ąnde, wie die K├╝chenzeile, beim Einzug bereits vorhanden, muss der Mieter sie nicht entfernen, es sei denn, er hat sie ausdr├╝cklich vom Vormieter abgel├Âst! Im Zweifelsfall empfiehlt sich ein Vorgespr├Ąch mit dem Vermieter ├╝ber die Frage, welche Einbauten entfernt werden sollen. M├Âglicherweise m├Âchte der Vermieter auch den praktischen Wandschrank oder die Einbauk├╝che ├╝bernehmen - er hat dann sogar das Recht, Einbauten gegen eine angemessene Entsch├Ądigung zu behalten.

Bei der R├╝ckbaupflicht gibt es mehrere Ausnahmef├Ąlle: Etwa dann, wenn der Mieter mit Zustimmung des Vermieters erhebliche bauliche ├änderungen vorgenommen hat, die sich nicht mehr ohne Weiteres r├╝ckg├Ąngig machen lassen (z. B. Einbau neuer Isolierfenster) oder wenn durch eine Bauma├čnahme des Mieters die Wohnung erst bewohnbar wurde (Heizung).


Gibt es Sch├Ąden?

"Generell hei├čt Wohnungs├╝bergabe nicht, dass der Mieter die Wohnung exakt in dem Zustand zur├╝ckgeben muss, den er beim Einzug vorgefunden hat", erkl├Ąrt die D.A.S. Expertin. "F├╝r normale Abnutzungs- und Verschlei├čerscheinungen, wie Laufspuren im Teppich oder normale Gebrauchsspuren im Parkett oder Laminat, muss der Mieter nicht zahlen (┬ž 538 im BGB). Sie sind mit der Mietzahlung abgegolten."

Doch wenn der Mieter durch unsachgem├Ą├če Behandlung einen Schaden verursacht hat (z. B. Brandl├Âcher im Teppich), dann muss er ihn beheben oder einen Ausgleich zahlen. Dabei kann der Vermieter aber nicht den Neupreis des besch├Ądigten Gegenstandes berechnen, sondern nur den Zeitwert. Dieser bemisst sich nach Anschaffungspreis, Alter und normaler Lebensdauer der Dinge. Bei einem Teppichboden gehen die Gerichte meist von etwa zehn Jahren aus. Damit muss der Mieter bei einem Auszug nach f├╝nf Jahren nur noch 50 Prozent des Neupreises ersetzen.


Ein Muss: Das ├ťbergabeprotokoll

"Um sp├Ątere Streitigkeiten ├╝ber Sch├Ąden und deren Beseitigung zu vermeiden, sollte beim ├ťbergabetermin ein detailliertes Protokoll erstellt werden", so der dringende Rat von Christine Lewetz, "und zwar am besten sowohl beim Einzug als auch beim Auszug." Denn der Vermieter kann gegen├╝ber dem Mieter sp├Ąter nur jene Sch├Ąden geltend machen, die im ├ťbergabeprotokoll vermerkt sind (AG Pforzheim, Az. 6 C 105/04) und die nicht schon beim Einzug vorhanden waren. Wohl demjenigen Mieter, der im Falle einer Beanstandung wiederum anhand des alten Protokolls nachweisen kann, dass etwa der bem├Ąngelte Haarriss im Waschbecken bereits beim Einzug vorhanden war. Kann er das nicht, muss er zahlen - so auch im konkreten Fall nach einem Urteil des Oberlandesgerichts D├╝sseldorf (Az. 10 U 64/02).


Mediation hilft im Konfliktfall

Wer die Sch├Ąden in der Wohnung beseitigen muss, wird durch das ├ťbergabeprotokoll dagegen nicht automatisch festgelegt. Daher kommt es dar├╝ber immer wieder zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter - schlie├člich geht es bei der offenen Mietkaution um bares Geld. Nicht selten landen beide Parteien dabei vor Gericht. "In solchen F├Ąllen w├Ąre ein offenes Gespr├Ąch hingegen oft die bessere - und kosteng├╝nstigere - L├Âsung", meint die D.A.S. Expertin. Sind die Fronten verh├Ąrtet, zahlt sich h├Ąufig die Einschaltung eines allparteilichen Vermittlers, eines so genannten "Mediators", aus. Er unterst├╝tzt Mieter und Vermieter, gemeinsam eine interessensgerechte L├Âsung zu finden, mit der beide Seiten zufrieden sein k├Ânnen. Wer zuerst selbst f├╝r sein Recht eintreten m├Âchte, findet n├╝tzliche Musterschreiben, zum Beispiel zur R├╝ckforderung der Mietkaution, unter www.das-rechtsportal.de.

Tipps f├╝r Mieter und Vermieter

Selten verl├Ąuft die Wohnungs├╝bergabe beim Auszug aus der Mietwohnung ohne ├ärger. Kleine und gro├če Sch├Ąden bieten Z├╝ndstoff f├╝r einen Streit mit dem Vermieter. Umso wichtiger ist ein ├ťbergabetermin mit detailliertem Protokoll, wie es die D.A.S. Rechtsschutzversicherung empfiehlt. Bei diesem Termin m├╝ssen alle Zimmer, inklusive Keller, Speicher und Garage, vollst├Ąndig leerger├Ąumt sein. Auch alle nachtr├Ąglichen Einbauten wie der selbstverlegte Teppichboden m├╝ssen sorgf├Ąltig entfernt werden. Denn der Vermieter hat Anspruch auf Wiederherstellung des urspr├╝nglichen Zustandes der Wohnung. Waren bestimmte Gegenst├Ąnde beim Einzug bereits vorhanden, muss der Mieter sie nicht entfernen - es sei denn, er hat sie ausdr├╝cklich vom Vormieter abgel├Âst! Doch wer kommt f├╝r Sch├Ąden in der Wohnung auf? Normale Abnutzungserscheinungen sind mit der Mietzahlung abgegolten, eine angeschlagene Badfliese dagegen nicht. ├ťber die Beseitigung und Kosten├╝bernahme der Sch├Ąden geraten Vermieter und Mieter oft miteinander in Konflikt - und landen nicht selten vor Gericht. Mit einem allparteilichen Vermittler, besser bekannt als "Mediator", finden beide Parteien allerdings oft schneller zu einer einvernehmlichen L├Âsung. Wer zuerst selbst f├╝r sein Recht eintreten m├Âchte, findet n├╝tzliche Musterschreiben, zum Beispiel zur R├╝ckforderung der Mietkaution, unter www.das-rechtsportal.de.

Quelle: Hartzkom

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