Mietpreisüberhöhung praktisch abgeschafft
Mieterbund-Kritik an Urteilen des Bundesgerichtshofs

22.06.2005 12:00
(dmb) „Mit zwei Grundsatzurteilen hat der Bundesgerichtshof Fälle der Mietpreis-überhöhung bzw. des Sozialwuchers praktisch durch die Hintertür abgeschafft“, kritisierte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), in Berlin.

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 44/04) hat jetzt entschieden, dass bei der Beurteilung, ob der Vermieter mit seiner Mietforderung „ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausnutzt“, nicht auf den Wohnungsmarkt eines Stadtteils abgestellt werden dürfe. Es käme auf die Marktlage im gesamten Stadtgebiet an.

Schon vorher hatten die Karlsruher Richter erklärt (BGH VIII ZR 190/03), dass von einem „Ausnutzen“ keine Rede sein könne, wenn ein Mieter „freiwillig“, das heißt trotz „objektiv bestehender Ausweichmöglichkeit“, den Mietvertrag mit einer überteuerten Miete unterschrieben habe. Der Mieter müsse konkret darlegen, dass er sich bei Abschluss des Mietvertrages in einer Zwangslage befunden habe, dass er nicht ohne weiteres auf eine andere Wohnung ausweichen konnte, dass er alles versucht und unternommen hat, um eine andere, günstigere Wohnung anzumieten.

Nach Paragraph 5 Wirtschaftsstrafgesetz wird die Vermieterforderung nach unangemessen hohen Mieten mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet. Außerdem muss der Vermieter aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die überhöhten Mieten zurückzahlen. Voraussetzung ist, dass die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter sich diese Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen hat versprechen lassen.

Dr. Franz-Georg Rips: „Die Anforderungen des Bundesgerichtshofs sind in Großstädten und Ballungszentren, wie zum Beispiel München, Hamburg oder Berlin, praktisch nicht zu erfüllen. Die Entscheidungen sind lebensfremd, Preistreiber und „schwarze Schafe“ unter den Vermietern lachen sich ins Fäustchen.“ Im Ergebnis muss der Mieter jetzt nachweisen, dass er bei seiner unter Umständen jahrelang zurückliegenden Wohnungssuche nicht irgendwo im Stadtgebiet die Möglichkeit gehabt hätte, auch eine billigere Wohnung anzumieten.

Unser Tipp: Mieter sollten Unterlagen zur Wohnungssuche sammeln. So kann dokumentiert werden, welche erfolglosen Bemühungen sie bei der Suche nach einer angemessenen Wohnung unternommen haben, wo sie gesucht haben, weshalb die Suche erfolglos geblieben ist und dass sie deshalb den für sie ungünstigen Mietvertrag mit der überteuerten Mietforderung unterschreiben mussten.