Kauf einer Eigentumswohnung
Ratschläge des IVD

20.05.2005 08:45
So wird der Kauf einer Eigentumswohnung zum Erfolg

Wohnungskäufer schielen zu oft nach „Schnäppchen“, die hinterher teuer werden / Rechtsfolgen von Teilungserklärung und Beschlüssen beachten / Auch Käufer, die die Wohnung selbst nutzen wollen, sollten für den Fall der Fälle darauf achten, dass sie problemlos vermietbar ist

Ob der Kauf einer Eigentumswohnung zum finanziellen Erfolg wird, kann der Käufer wesentlich beeinflussen. Neben der richtigen Finanzierung kommt es dabei vor allem auf die sorgfältige Auswahl des Objektes an. Auch Käufer, die die Wohnung selbst nutzen wollen, sollten überlegen, ob sie attraktiv für potenzielle Mieter oder einen späteren Wiederverkauf ist. Heutzutage kann niemand mehr hundertprozentig davon ausgehen, dass er nicht umziehen muss.

„Viel zu oft machen Wohnungskäufer den Fehler, nur nach „Schnäppchen“ zu Ausschau zu halten. Der Lage und der Qualität der Wohnung messen sie teilweise zuwenig Bedeutung bei“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Dabei liegen darin die wesentlichen Faktoren für den Erfolg der Investition. „Modernisierte Bauten finden schneller wieder einen Käufer als unsanierte Wohnkomplexe, gut geschnittene Wohnungen sind in den Augen potenzieller Mieter attraktiver als stark verwinkelte.“ Wichtig sei es zudem, darauf zu achten, dass genügend Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und Grünflächen in der Nähe sind. Auch sollte die Verkehrsanbindung möglichst gut sein.

Daneben sollte der Käufer die Bausubstanz der Immobilie prüfen. Dazu gehören die folgenden wichtigen Punkte:

Ist das Dach dicht?
Sind die Wände trocken oder besteht die Gefahr von Schimmelbildung?
Sind die Mauern einigermaßen schalldicht oder kann man deutlich hören, was die Nachbarn tun?
Können die Bewohner ihre Sachen im Keller trocken lagern oder werden sie feucht? Wie sehen die Rohrleitungen aus? Sind sie aus unschädlichem Material?
Entsprechen die Elektroleitungen den heutigen Anforderungen ?
„Falls der Käufer diese Dinge nicht selbst prüfen kann, sollte er den Verkäufer auf jeden Fall auf diese Punkte ansprechen und durch einen Immobiliensachverständigen checken lassen“, rät Schick.

Haben Käufer das passende Objekt gefunden, müssen sie weitere Dinge beachten, denn mit dem Vertrag kaufen sie nicht nur die Wohnung an sich. Daneben erwerben sie mit dem so genannten Sondereigentum evtl. dazugehörige Kellerräume, Garagen oder Stellplätze. Einzelnen Wohnungseigentümern können außerdem Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. „Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums wie den Waschraum oder Teile des Gartens alleine, also unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen“, erläutert IVD-Vizepräsident Schick. Käufer sollten genau darauf achten, dass alles wie besprochen im Vertrag steht und die Übereinstimmung der Vereinbarung mit der so genannten Teilungserklärung überprüfen. „Wenn jemandem ein Garagenstellplatz, mitverkauft’ wird und sich später herausstellt, dass dieser nach der Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum gehört, hat der Wohnungsbesitzer auch kein Sondereigentum erworben und kann die Garage im Extremfall nicht einmal nutzen“, so Schick

Der Käufer muss sich auch darüber klar sein, dass er mit dem Vertrag einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude und am Grundstück erwirbt – und entsprechend einen Teil der Kosten zu tragen hat, den diese verursachen. „Regelungen über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten stehen in der Teilungserklärung. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich diese vor der Beurkundung des Kaufvertrages unbedingt aushändigen lassen“, erklärt Uwe Bethge, Rechtsanwalt und Notar in der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Bethge & Partner, Hannover Genauso wichtig sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Denn auch diese sind bindend für den Käufer. Und der Käufer kann sich ein Bild über etwaige Querelen oder Probleme innerhalb der Gemeinschaft machen. Gibt es z.B. Eigentümer, die sich permanent querstellen, kann ein Handeln der Gemeinschaft schnell lahm gelegt werden und eine sinnvolle Weiterentwicklung der Wohnanlage unmöglich machen.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollten sich der Käufer vor Vertragsschluss darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist und ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen. „Ist dies nicht der Fall oder ist die Rücklage sehr gering, können erhebliche Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen“, warnt Bethge.

Wichtig ist es auch zu prüfen, ob die Nebenkosten tragbar sind: „Möglicherweise sind beauftragte Firmen, zum Beispiel für die Gartenpflege, im Vergleich zur Konkurrenz viel zu teuer. Um die Firma zu wechseln, muss aber ein mehrheitlicher Beschluss in der Eigentümerversammlung erfolgen“, so Bethge.

Um ganz sicher zu gehen, sollte der Kaufvertrag vor der Unterschrift einem Rechtsanwalt vorgelegt werden, empfiehlt IVD-Vizepräsident Schick. „Denn ein Laie wird diesen im Zweifel nicht komplett verstehen und kann daher kritische Punkte nicht in jedem Fall erkennen.“

Quelle: IVD