Die private Wohnimmobilie von morgen
Soziale Trends bestimmen Preisentwicklung für das Eigenheim

26.04.2005 11:30
Neue Anforderungen an Wohnraum durch sozialen und ökonomischen Wandel / Deutscher IMMOBILIENmarkt wieder im Aufwind / Sicherheit und private Altersvorsorge Motive für Immobilienerwerb

Die eigenen vier Wände stehen mit 79 Prozent nach wie vor ganz oben auf der Wunschliste der Deutschen und gelten traditionell als eine der beliebtesten Anlageformen.

Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus und der ständigen Diskussionen um die Eigenheimzulage erscheint es sinnvoll, sich den Traum vom Eigenheim schon heute zu erfüllen. Die derzeitige Baisse im Immobilienmarkt hat allerdings dazu geführt, dass die Wohnimmobilie als Wertanlage gegenüber anderen Anlageformen an Attraktivität verloren hat. Hinsichtlich demographischer und gesellschaftlicher Veränderungen stellt sich für jeden privaten Immobilienbesitzer -und solche, die es werden wollen- die zentrale Frage, wie sich der Bedarf sowie die Preise weiter entwickeln werden.

Mit dem privaten Wohnimmobilienmarkt von morgen beschäftigt sich eine volkswirtschaftliche Studie der Allianz Gruppe (Allianz Lebensversicherungs-AG, Allianz Sachversicherungs-AG, Allianz Dresdner Bauspar AG, DEGI-Research und Dresdner Bank AG).

Neue Lebensentwürfe verzögern Immobilienerwerb

Bislang besteht in Deutschland ein sehr traditionelles Verhältnis zum Eigenheim: In jungen Jahren wird gespart, im mittleren Alter gebaut oder gekauft, den Rest des Lebens mietfrei gewohnt und schließlich die Wertsteigerung vererbt. Hauptmotive für Immobilienbesitz sind Sicherheit, z.B. vor Mietsteigerungen, Rentabilität und die private Altersvorsorge.

Doch neue Lebensentwürfe sowie ökonomische Unsicherheiten führen zu geänderte Anforderungen an Wohnraum und dämpfen die Bereitschaft zum Kauf einer Immobilie. 'Beruflich wird heute ein tendenziell höherer Anspruch an Flexibilität und Mobilität gestellt', erläutert Thomas Beyerle, Leiter DEGI-Research. Zudem befindet sich auch das soziale und familiäre Umfeld im Wandel: Spätere Familiengründung, ein steigender Anteil nicht-ehelicher Gemeinschaften, mehr Single-Haushalte oder Patchwork-Familien brechen den traditionellen Kreis des Eigenheimerwerbs auf.

Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass bei jüngeren Haushalten (Altersgruppe 30-40 Jahre) der Immobilienkauf stagniert. 'Ich kann gegenwärtig nicht längerfristiger planen' oder 'Eine eigene Immobilie stellt in meiner aktuellen Situation einen Bremsklotz dar - später gerne, jetzt noch nicht', so die gängige Meinung der Befragten. Hingegen treten in den Altersklassen über 45 Jahren und vor allem bei den über 60zig Jährigen überdurchschnittlich viele Käufer für Wohneigentum auf.

'Zwar wird der demographische Wandel in der näheren Zukunft nicht dazu führen, dass der Bedarf an Wohnraum absolut sinkt. Es wird aber bereits in absehbarer Zeit deutlich mehr Haushalte mit Mitgliedern von über 65 Jahren geben', prognostiziert David Milleker, Volkswirt der Allianz Gruppe.

Die räumlichen Mobilitätsanforderungen an die jüngere Generation führen zu einer höheren Fluktuation der Wohnimmobilien, insbesondere in den Ballungszentren. Dies wird auch ein größeres Maß an Preisschwankungen nach sich ziehen. Somit sind Lage und Bodenpreis zunehmend die entscheidenden Kriterien für den Wiederverkaufswert, während die Ausstattung des Objekts an Bedeutung verliert. Schon heute gilt, dass Wohneigentum in guten sowie innerstädtischen Lagen weitgehend wertstabil ist.

Wohnimmobilien wieder im Aufwärtstrend

Ein weiterer Schwerpunkt der Allianz-Studie beschäftigt sich mit der Preisentwicklung von Wohneigentum. Nach Meinung der Allianz-Volkswirte resultiert die derzeitige deutsche Immobilienbaisse aus dem 'Vereinigungs-boom'. Nach der deutschen Wiedervereinigung entstand ein erheblicher Nachholbedarf an qualitativ hochwertigem Wohnraum, der durch neu aufgelegte Wohnungsbauförderungsprogramme hohe Investitionen nach sich zog. 'Bezogen auf Demographie und Kaufkraft, schoss die Bautätigkeit allerdings über das erforderliche Maß hinaus und dämpft bis heute die Preise', erläutert David Milleker die Baisse.

Inzwischen sind die Investitionen in den privaten Wohnungsbau seit einigen Jahren rückläufig. Neben dieser allgemeinen Entwicklung, zeichnen sich allerdings auch positive Phänomene ab: Wohneinheiten mit mehr als fünf Zimmern befinden sich eindeutig im Aufwärtstrend. Weiterhin ist eine steigende Wohnfläche pro Kopf zu verzeichnen.

Darüber hinaus erhöhen anhaltend steigende Mieten bei konstanten Verkaufswerten die Rentabilität von Wohnobjekten in guten Lagen. Das nach wie vor steigende Mietniveau ist ein Indikator für eine Knappheit an Wohnraum, der aus schwachen Bauaktivitäten resultiert. Dieser Entwicklung werden sich auch die preislichen Perspektiven des Eigenheims früher oder später anpassen. Denn steigende Mieten machen die eigenen vier Wände wieder attraktiver.

Auch die allgemeine Befürchtung, dass Immobilienpreise auf Grund der rückläufigen Bevölkerungszahl ins Trudeln geraten könnten, wird sich laut der Studie nicht bestätigen. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von zwei Personen, wird sich die Zahl der Haushalte bis 2020 weiter erhöhen und erst ab dem Jahr 2040 unter das heutige Niveau sinken.

Dies spricht auch nachfrageseitig für eine Trendwende bei der preislichen Bewertung von Wohnimmobilien. In Zukunft wird eher die Lage anstatt der Ausstattung der Immobilie den Preis bestimmen.

Eigenheim wichtiger Baustein zur privaten Altersvorsorge

Grundsätzlich bewerten die Allianz-Volkswirte die zukünftige Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes positiv. 'Wohneigentum wird weiterhin eine geeignete Anlageform bleiben, auch und gerade als Baustein für die private Altersvorsorge', rät Thomas Beyerle. Potentiellen 'Häuslebauern' empfehlen die Allianz- und Dresdner Bank-Experten früh für Immobilien anzusparen. Weiterhin besteht auch für Altbesitzer die Notwendigkeit, Rücklagen für Renovierungen und wertsteigernde Erweiterungen zu bilden.

Quelle: Allianz Gruppe: Komplettanbieter für Immobilienkunden