Neue Erwerbertypen steigern Wohneigentumsbildung
Die Zukunft kann besser werden

20.04.2005 09:45
Mehr als die Hälfte der Menschen in Deutschland wohnt bereits in den eigenen vier Wänden, mehr als zwei Drittel des Neubaus entfallen auf Selbstnutzer. Die Bedeutung des Wohneigentums - ob freistehend, in Reihe oder auf der Etage - wird künftig eher noch zunehmen.

Denn zu den klassischen Häuslebauern, die "fürs Leben kaufen", treten die neuen Erwerbertypen des "Lebensabschnittserwerbers" und des "Weichenstellers" hinzu. Wie das Forschungsinstitut empirica in einer neuen Studie für die Landesbausparkassen (LBS) ermittelt hat, gibt es derzeit 1,3 Millionen Haushalte, die grundsätzlich kaufen wollen und bereits jetzt auch eigene vier Wände finanzieren könnten. "Dieses enorme Potenzial wäre kurzfristig zu erschließen, wenn es in ausreichendem Maße passende Angebote gäbe", so LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm bei der Vorlage der Studie.

Die LBS weisen in diesem Zusammenhang auf die jüngste Expertenumfrage hin, wonach der Wohnungsbau in den nächsten Jahren noch stärker als bisher davon abhängt, inwieweit Wohneigentümer auf dem Markt aktiv werden. Eine herausragende Bedeutung komme dabei dem Wohneigentum als Altersvorsorge zu. Für 77 Prozent der Bevölkerung ist die Immobilie die sicherste Form der Absicherung fürs Rentenalter. Auch für mehr als die Hälfte der Noch-Mieter geben vor allem Aspekte der Sicherheit und Unabhängigkeit den Ausschlag dafür, dass sie am liebsten eigene vier Wände anstreben würden. Wie empirica in seiner Analyse ausführt, sind nur 20 Prozent der Mieter "Überzeugungstäter", die meisten dagegen verhinderte Eigentümer.Darunter sind viele Schwellenhaushalte, bei denen die finanziellen Voraussetzungen für die eigenen vier Wände nicht bzw. noch nicht ausreichen und deshalb auf bessere Rahmenbedingungen angewiesen sind. 1,3 Millionen Haushalte wären aber kurzfristig für die Wohneigentumsbildung zu gewinnen, wenn sie qualitativ ansprechende "Einstiegsangebote" nutzen könnten.

Dabei gibt es laut Studie zusätzlich zu den traditionellen Wohneigentümern neue Erwerbertypen, nämlich die so genannten "Lebensabschnittserwerber" und die "Weichensteller". Beiden ist eigen, dass sie die Immobilie nicht fürs Leben, sondern erst einmal für eine bestimmte Phase erwerben. Maßgebliches Kriterium für die Wahl ist die jeweilige Lebenssituation sowohl in Bezug auf das vorhandene Eigenkapital als auch auf die familiären Umstände.

Insgesamt machen diese beiden neuen Erwerbertypen nach der empirica-Analyse ein Viertel des Wohneigentümerpotenzials aus.

Der Lebensabschnittserwerber - auf diesen Typ entfallen 21 Prozent der Erwerber - setzt sich mit dem Kauf der ersten Immobilie konkret in der Phase der Familienerweiterung (Geburt des ersten bzw. des zweiten Kindes) auseinander. Ihm gilt Eigentum als Mittel für familiengerechte Wohnqualität, was einer eher funktionalen und weniger emotionalen Einstellung zum Erwerb der ersten Wohnimmobilie entspricht. Daher trifft er seine Wahl nicht danach, ob es sich um seine Traumimmobilie handelt, sondern beispielsweise um ein familiengerechtes, verkehrsgünstiges Objekt. Den Wunsch etwa nach der individuellen Architektenimmobilie verschiebt der Lebensabschnittserwerber auf später, wenn die Kinder aus dem Haus sind.

Der Weichensteller (mit 4 Prozent die kleinere der beiden neuen Erwerbergruppen) hingegen erwirbt häufig schon als Single seine erste Immobilie. Sie dient ihm gleichermaßen als Sparanreiz und Geldanlage für den Aufbau eines dauerhaften Vermögens. Denn für Wohneigentum sind laut empirica-Studie die privaten Haushalte eher zum Konsumverzicht bereit als für anonyme Sparprodukte. Daher erfolgt die Wahl nach noch rationaleren Kriterien als beim Lebensabschnittserwerber. Bei der genauen Planung spielen aktuelle und künftige Marktgegebenheiten, Steuervergünstigungen und Finanzierungsmodelle eine wichtige Rolle. Sobald es Veränderungen in der Lebensbiografie gibt, reagiert der Weichensteller flexibel darauf: die "Junggesellenwohnung" wird dann vermietet oder verkauft.

Die Beispiele demonstrieren nach den Worten Hamms, dass mittlerweile geänderte Lebenssituationen keineswegs dazu führen, dass mehr Menschen unweigerlich zur Miete wohnen bleiben müssen. Die Studie zeige vielmehr, dass das Vorurteil, die eigenen vier Wände seien ein Mobilitätshemmnis, so falsch sei wie nie zuvor. Richtig sei im Gegenteil, dass die Wohnungsmärkte auf die veränderte Situation noch nicht optimal angepasst seien. Viele Bereiche seien durch ungünstige und wenig nachfragegerechte Bestände charakterisiert. Die Märkte hinkten dem eigentlichen Bedarf der Immobilieninteressenten nach Vielfalt und Transparenz weit hinterher.

Würden die Angebote für die Wohneigentumsbildung gerade auch in den Städten dem Bedarf der Bürger angepasst, so die Überzeugung von Hamm, dann würden selbst vorsichtige und spürbar verunsicherte Haushalte die Investition ins Wohneigentum wagen. In Anbetracht der enormen Rolle, die der Immobilie zunehmend bei der privaten Altersvorsorge zukommt, wäre das ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung.