Mietrecht aktuell
Dreimonatige Kündigungsfrist unproblematisch

17.01.2005 13:30
Rot-Grüner Gesetzentwurf für Altmietverträge belastet Vermieter nicht. Kündigungsausschluss kann vereinbart werden

Der Gesetzentwurf von SPD und Grünen, die dreimonatige Kündigungsfrist auch für Altmietverträge einzuführen, führt auf Seiten der Immobilienwirtschaft zu keinen Problemen. "Ich habe Verständnis für den Umstand, dass angesichts der Arbeitsmarktsituation von den Bürgern eine höhere Flexibilität gefordert wird, welche bei Bindung an ein bestehendes Mietverhältnis für eine Zeitdauer von bis zu einem Jahr schwer zu erreichen ist", erklärt Johannes-Peter Henningsen, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Die kurze dreimonatige Kündigungsfrist wurde durch das neue Mietrecht am 01. September 2001 einseitig für Mieter eingeführt. Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 18. Juni 2003 (VIII ZR 240/02) jedoch entschieden, dass Verträge, in denen die bis 1. September 2001 geltenden längeren gesetzlichen Kündigungsfristen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden, weiterhin gelten.

Die Ausdehnung der asynchronen Kündigungsfristen ist für den IVD unproblematisch. Die Situation des Mieters, dessen Lebensmittelpunkt die Wohnung darstellt und die Situation des Vermieters, der - wenn ihm ein Recht zur ordentlichen Kündigung zur Seite steht - in den Besitz der Wohnung erst gelangen will, sei nicht gleich.

Für den Vermieter sei in der Regel langfristiger vorhersehbar und planbar, ob er eine Wohnung etwa einer Eigennutzung zuführen wolle, was regelmäßig den Grund für eine vom Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung darstellt. Insofern könne der Vermieter rechtzeitig tätig werden, so dass für ihn eine verlängerte Kündigungsfrist in der Regel keine Härte darstelle.

Dem Problem, dass eine hohe Fluktuation in der Mieterschaft für den Vermieter reale Verluste bedeutet, kann der Vermieter dadurch begegnen, dass er für eine bestimmte Zeit das Recht zur Kündigung ausschließt. "Dies hat der BGH in seinen Entscheidungen vom 22. Dezember 2003 und vom 14. Juli 2004 zugelassen. Voraussetzung ist lediglich, dass bei einer Vereinbarung des Kündigungsausschlusses in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Mieter und Vermieter wechselseitig auf das Kündigungsrecht für den gleichen Zeitraum verzichten", betont IVD-Präsident Henningsen. Hinsichtlich der geplanten Gesetzesänderung durch SPD und Grüne kann das Problem der hohen Mieterfluktuation überdies nicht mehr bestehen, da die Neuregelung nur Mietverhältnisse betrifft, die bereits am 01. September 2001 bestanden.

Quelle: IVD
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